01

11元买下两室一厅

也曾荒诞一时、席卷南北的海景房，如今基本一派错落，其中山东省威海市下辖的乳山市银滩旅游度假区号称典型，号称天坑。

近日，多家巨擘媒体报谈，乳山银滩多套二手房在阿里拍卖平台以1元起拍。

凭证时期财经露馅，11月8日，一女子以11元的价钱拍下山东威海乳山一套海景房的音书激发保重。据悉，该套房源位于山东省乳山市，筹谋为住宅，建筑面积约为42.07㎡，户型为两室一厅一卫，楼层为7层顶楼。

据阿里钞票平台信息，这次拍卖不到4分钟便限度了。肇端价为1元，封顶价11元，涨价幅度为0.01元，出价次数达1001次，劝诱了3801东谈主报名，近7万东谈主围不雅。于11月7日11时03分拍卖限度，拍卖公司为山东赢海拍卖有限公司。

对此，相关东谈主士示意，以1元价起拍，11元封顶的操作神志，主若是为了吸睛引流，极端于告构陷一样。

这话不假，从阿里拍卖平台不错看到，这种白菜价的屋子，真是只好几套。

但甘心以白菜价拍卖背后，其实折射出了乳山楼市近况，尤其是银滩这个也曾被爆炒过的表象区海景房，价钱跌宕转动的故事。

02

海景房，跌成了故事

旧年就有媒体报谈，乳山房价跌破千元，几万块钱就能买下一套海景房。

当今，在乳山，尤其是乳山银滩区域，总价在5万元以下的房源并不少。此类房源多数临海而建，面积从10多平日米到50多平日米均有，房龄多在10年以上。

况兼，从贝壳找房平台来看，乳山银滩区域单价最低的，只需869元/平日米，况兼还只是挂牌价，要有东谈主思买，确定还能砍掉不少。

这样的价钱，几乎比鹤岗还鹤岗。

曾几何时，这里的均价也曾高达7500元/平日米，个别房源价钱冒失了万元。

乳山的海景房之是以出名，是因为它领有一条相配秀气的海景线，银滩，此外还有长命之乡冠名。

海景方面，在开采商添枝加叶的炒作下，这条绵延21公里的银滩被称为“天劣等一滩”、“中国最好意思海岸线”、“东方夏威夷”。

长命方面， 在官方描述中，乳山银滩的沙质均为高品位石英砂，沙质细巧、含磁量高，沙滩中二氧化硅含量高达98%以上，是一个自然的颐养院。

在官方宣传语中，银滩是世界最健康长命的场所之一，90岁老年东谈主随地可见，空气极端崭新，更是种种慢性及老年性疾病患者的颐养之地，患皮肤病、哮喘病、心脑血管病、重要类病等东谈主群，到银滩居住后好多齐有所好转。

有了“海景”和“长命”两个噱头，便有了卖点。于是，以这两个噱头为引颈的一场造城勾通，开动了。

在往时几十年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，海景房、养老房、度假房等认识大地春回。

乳山年鉴炫耀，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总和从8800万元猛增至7.53亿元。

凭证第一财经梳理，最荒诞的时期是2007年~2010年，其时被合计是乳山房地产开采的岑岭，这时候乳山房地产已毕总面积高达562万平日米。

但是，大齐的海景房建了起来，配套却莫得跟上。

无论是交通、生意、老练照旧医疗，齐少得同情，病院只好5家，空洞性病院1家，中病院1家，专业病院3家，齐莫得达到三甲水平。

土产货东谈主炫耀，这里莫得任何精神生存，莫得文娱活动，莫得电影院。

这鼓胀是为了炒作和炒作。这哪是给东谈主建的屋子，齐是给贤良建的。这样的屋子，注定了其结局。

最岑岭时期，银滩的均价7500元/平日米，贝壳找房露馅的数据，上周银滩成交均价1655元/平日米，跌幅77.9%，膝盖斩。

在银滩开采的同期，世界各地海景房建造热火朝天。惠州的大亚湾、广西的北海齐是着名的天坑。

旅游度假、一线海景、阳光浴场、微风拂面、稀缺、增值、舒畅逍遥、辨认喧嚣、总结自然、面朝大海大地春回……

这些字眼充斥在各大楼盘的宣传海报中。

但是，大多数海景房，除了领有海景以外，其他齐是硬伤。

湿气注定了海景房无法久住。况兼海风对房屋结构的侵蚀，亦然一大硬伤。

此外，配套是硬伤。辨认了喧嚣，同期也辨认了浅陋。

但是即便如斯，在荒诞炒作之下，开采商们压根停不下来，最终酿成了海景房数以万计。

之后，即是价钱跳水。

上头说到的乳山，价钱从高点时期的7500元/平日米跌至如今的1655元/平日米，跌幅77.9%。

广西北海的海景房，价钱从2019年的7368.3元/平日米跌至本年年中的4794.5元/平日米，跌幅34.9%。

惠州大亚湾，10月份成交均价8244元/平日米，环比着落20.2%，同比着落41.7%。

03

这些城市不要碰

银滩楼市给咱们的指示是：

关于一个莫得经济和东谈主口撑捏、莫得策略撑捏，熟悉借认识炒作起来的城市的屋子，千万不要碰。

在中国，这样的场所好多，毫不单是限于乳山。

曾几何时的多样高铁新城、产业新城等，齐是一样的炒作手法。买房主谈主千万要甄别澄莹。

还记顺应年在央视砸下重金宣传、邀请国内媒体与自媒体远赴国际历练宣传的碧桂园丛林城市吗？相通的配方、熟悉的滋味。

其时真是劝诱了好多国内有钱东谈主去马来西亚伊斯干达特区买房，最终亦然打碎了牙往肚子里吞。

在如今的大环境下，买房本就是一件无谓战抖的事情。

在东谈主口照旧转向的大配景下，如果战抖，思要买房，认准两条即可，一条是产业，一条是东谈主口。

选用在一个片区买房，领先得看该片区的产业，莫得产业，劝诱不了东谈主口，撑捏不了经济，莫得东谈主口和经济，就撑不起楼市。

凭证这个逻辑，不错作念出的一个判断：大多数三四线城市的房价，将恒久低迷下去。

因为大多数三四线城市，莫得产业撑捏，库存量大，东谈主口又在不停减少。

第一，大多数三四线城市，产业、经济太弱。

中国的城市发展基本齐依赖策略，况兼往时十几二十年，好的策略齐给到了中心城市。 更进攻的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷繁开启了强省会款式。

好的产业 省会优先， 优质的老练、医疗 、寰球交通等资源，亦然省会优先 。泛泛的三四线城市，根天职不到一杯羹。

以四川省来说，省会成齐GDP跨越两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。 不错说，四川21个城市，其余20个城市齐是陪衬成齐。

合肥，经济首位度26.9%，也即跨越四分之一的GDP被装在了省会合肥。 而从老迈与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。

再以我本年写过的 房价 跌幅昭着的张家口、清远 、 衡阳来说。

2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，照旧倒数第三，两年时期里，张家口被衡水、承德卓越了。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

2023年，张家口一起工业增多值406.1亿元。 这一数据，和世界工业第一城深圳2023年一起工业增多值11818.61比较，零头齐不到。

和其省内经济、工业第一城唐山比较，相通没法比。唐山2023年工业增多值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不及唐山的十分之一。

清远处面，相通如斯。

2023年，清远GDP仅为2120.19亿元，位居广东21个城市第14位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

产业实力上，2023年清远的一起工业增多值为706.73亿元。

工业第一城市深圳，2023年规模以上工业增多值11818.61亿元。其所依仗的年老广州，2023年规模以上工业增多值5145.89亿元。

衡阳自然是湖南省的省域副中心，但其工业实力与长沙出入甚远。

凭证湖南省统计局露馅的2023年统计年鉴来看，2022年衡阳的规模以上工业营业收入只好2042.71亿元，只好长沙的四分之一不到。

来源：湖南省统计局

长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，比较于其他中心城市，照旧极端弱了。

2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，名次序十的天津也有2.4万亿元。

长沙比较只晴天津的三分之一多些。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

比较于工业照旧不彊的长沙，衡阳齐只好长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。

第二，大多数三四线城市，东谈主口在减少。

当今，公布2023年常住东谈主口数据的城市有296个城市（直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟），其中115个增多，5个捏平，176个减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

旧年本号也作念过梳理责任，旧年的效果是有268个城市公布了2022年常住东谈主口数据，其中143个城市东谈主口在减少，2个捏平，121个在增多。

两相对比不错发现，东谈主口减少城市在进一步增多，东谈主口增多的城市则在进一步减少。趋势很昭着。

事实上，在东谈主口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，跟着世界东谈主口减少，三四线城市的东谈主口减少广度与深度，齐在高涨。

从上头的数据图不错看到，衡阳的东谈主口减小数位居世界前哨。

2019年衡阳常住东谈主口730.06万东谈主，2020年第七次东谈主口普查的数据为664.52万东谈主，一年减少了65.54万东谈主。

一年减少这样多东谈主，主若是因为东谈主口被挤了水分。 一般年份的东谈主口统计，齐是抽样造访，而普查年份，是全规模造访。

制图：城市财经；数据：衡阳市统计局

2023年，衡阳 常住东谈主口 649.7万东谈主，比较于2019年的 730.06万东谈主，减少了 80.36 万东谈主。

张家口也一样， 七普数据炫耀，2010年至2020年十年间，张家口常住东谈主口减少了22.66万东谈主。 往时三年仍在减少，2022年减少了2.47万东谈主，2023年减少了2.45万东谈主。

产业与经济孱羸、东谈主口不停减少，库存没法消化，这个结该若何解？

貌似无解。

这是激发海景房和三四线城市房价捏续着落的压根逻辑，亦然改日将捏续低迷的压根逻辑。